Zugegeben: Einfacher geworden ist der Kauf von Immobilien in Österreich in den letzten Jahren in der Regel nicht, da die Kosten auf dem als recht sicher geltenden Immobilienmarkt enorm gestiegen sind. Allerdings greift der Fiskus denjenigen unter die Arme, die in sogenannte Anlegerwohnungen investieren. Hier gelten zahlreiche steuerliche Vorteile, so dass diese Anlagen trotz der horrenden Preise durchaus interessant sein können. Damit das Ganze aber auch von Erfolg gekrönt ist, sollten österreichische Anleger einige Punkte beachten und den Erwerb der Anlegerwohnung sorgfältig planen.
Definition: Was sind Anlegerwohnungen?
Die Definition einer Anlegerwohnung ist schnell formuliert:
[su_note]Eine reguläre Eigentumswohnung, die allerdings ausschließlich dem Zweck der Vermietung dient.[/su_note]
Eine private Nutzung ist nicht angedacht, stattdessen soll der investierte Betrag zum einen durch die Mieteinnahmen, zum anderen aber auch durch die Wertsteigerung des Objektes herausgeholt und in einen Gewinn umgewandelt werden. Besonders beliebt sind die Anlegerwohnungen in Österreich deshalb, weil es sich hierbei um einen sogenannten Sachwert handelt. Dieser ist vor der Inflation geschützt, gleichzeitig haben sich Immobilien in der Vergangenheit mehr als nur einmal als krisensicher entpuppt.
Vorteile: Darum ist eine Wohnung eine sinnvolle Investition
Auf zwei der Vorteile, die durch eine Investition in eine Anlegerwohnung entstehen, sind wir bereits eingegangen. Zum einen ist hier die Krisensicherheit zu erwähnen, da die Immobilien auch in schlechten wirtschaftlichen Zeiten für gewöhnlich mit stabilen Werten überzeugen können.
Gleichzeitig handelt es sich um einen Sachwert, der zum Beispiel bei einem Wertverlust des Euro nicht betroffen wäre. Die Entwicklungen an den Kapitalmärkten sind, anders als zum Beispiel bei Aktien, ebenfalls vollkommen irrelevant und spielen für die Anlegerwohnungen keine Rolle.
Ebenfalls ungemein interessant sind in diesem Zusammenhang zudem die Indexklauseln, welche die Mieteinnahmen aus Immobilien vor einer Inflation schützen. Auch auf diese Art und Weise garantiert der österreichische Staat den Eigentümern also eine große Sicherheit, die ebenfalls zur Beliebtheit dieser Anlage beigetragen hat. Ganz nebenbei können zudem zahlreiche steuerliche Vorteile genutzt werden, wodurch die Attraktivität noch einmal zusätzlich gesteigert wird.
Anlegerwohnungen und die Steuer
Weitere Vorteile im Bezug auf die Anlegerwohnungen lassen sich entdecken, wenn der steuerliche Umgang mit diesen Anlagen betrachtet wird. Spürbar ist dies vor allem bei der Umsatzsteuer. Diese liegt bei 20 Prozent und wird im Kaufpreis der Wohnung natürlich mit gezahlt.
Der Fiskus allerdings subventioniert die Anlegerwohnungen, so dass sich Käufer den gesamten Betrag der Umsatzsteuer als Vorsteuer beim Finanzamt zurückholen können. Je nach Kaufpreis können so schnell einmal ein paar Zehntausende Euro zusammenkommen.
Darüber hinaus können die Eigentümer im Verlauf eine Abschreibung in Höhe von 1,5 Prozent jährlich auf den Gebäudeanteil der Wohnung nutzen. Gerade auch dann, wenn die Wohnung durch Fremdkapital finanziert wurde, kommen auf Grund der steuerlich absetzbaren Zinsen und Kreditnebenkosten ebenfalls noch einmal Möglichkeiten dazu, vom österreichischen Recht zu profitieren.
[su_note]Tipp: Sollte in der Sonderausstattung der Wohnung eine neue Investition wie zum Beispiel eine Küche fällig sein, kann auch diese jährlich mit zehn Prozent abgeschrieben werden.[/su_note]
Was ist bei Anlegerwohnungen zu beachten?
Auch wenn die Vorteile einer Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung klar überwiegen, sollten Käufer dennoch eine ganze Reihe von Punkten beachten – auch mit Blick auf die Steuer.
- Sollte die Wohnung nämlich nicht für einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren vermietet werden, muss möglicherweise ein Teil der Umsatzsteuer wieder an das Finanzamt gezahlt werden. Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn die Wohnung verkauft wird oder sich der Eigentümer doch für eine private Nutzung entscheidet.
- Ist der Zeitraum von 20 Jahren überschritten, sind private Nutzung oder Verkauf ohne Rückzahlung der Umsatzsteuer möglich.
- Wer eine Wohnung bzw. Wohnraum erwirbt und diesen vermieten möchte, sollte sich zudem natürlich Gedanken darüber machen, ob auch laufend Mieteinnahmen generiert werden können. Ein Leerstand wäre denkbar schlecht, weshalb in attraktive Lagen und einladende Wohnungen investiert werden sollte.
- Zudem sollten die Einnahmen durch die Miete natürlich über den Kosten für die Wohnung liegen, um überhaupt Einnahmen zu generieren. Gerade der Wohnraum in Ballungszentren ist begehrt, dafür sind die Wohnungen aber natürlich auch teurer als auf dem Land.
- Hilfreich kann es zudem sein, auf eine Immobilienverwaltung zurückzugreifen, mit der sich Leerstände oftmals einfacher vermeiden lassen.
Fazit: Verlockende Vorteile für Anlegerwohnungen
Während zahlreiche Anlageprodukte in den letzten Jahren zunehmend unattraktiv geworden sind, haben die Anlegerwohnungen in Sachen Beliebtheit und Attraktivität enorm zulegen können. Das liegt zum einen an der Krisensicherheit und dem Schutz vor einer Inflation. Die Immobilien werden als Sachwerte nicht abgewertet, zudem werden die Mieteinnahmen durch die Indexklauseln vor einer Abwertung geschützt.
Mindestens genauso interessant sind die zahlreichen steuerlichen „Gefälligkeiten“, die im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Vermietung der Anlegerwohnungen entstehen. Auch in nicht immer einfachen wirtschaftlichen Zeiten können sich die Vorsorgewohnungen also als verlässliche Absicherung bezeichnen lassen, die im Idealfall auf mehreren Wegen Einnahmen bzw. Vorteile generiert.