Büroraume sind derzeit in Wien heiß begehrt, Anlass dafür ist ein kleiner Durchhänger in der Neuschaffung entsprechender Büroflächen. Mit einer Entlastung der Situation ist nicht zu rechnen – schenkt man aktuellen Marktberichten Glauben, wird sich diese frühestens wieder Ende 2017, wohl aber erst im Laufe des Jahres 2018 entspannen können.
Somit ist mit einem Anstieg der Quadratmeterpreise in Wien zu rechnen, der die durchaus hohen Immobilien- und Büropreise pro m² noch steigen lassen könnte. Daher wird auch all jenen empfohlen, die sich derzeit nach einem Büro in Wien zum Erstbezug umsehen, oder einer Praxis, oder einem Zimmer zum Arbeiten, schnell zu handeln. Anderenfalls ist, egal ob Neubau oder Altbau, unabhängig vom Standort mit einem Mietpreisanstieg zu rechnen.
Büromieten in Wien – Ein kurzer Ausflug in die Zukunft
Wie einleitend bereits erwähnt, zeigen aktuelle Marktanalysen, dass derzeit in Wien zu wenige Immobilien, die als Bürofläche genutzt werden können, fertiggestellt werden. Alleine gegenüber dem Vorjahr hat sich die Neuschaffung an Büroflächen mehr als nur halbiert – von 145.000 m² im Jahr 2015 auf nur noch 70.000 m² im Jahr 2016. Bei einem Bedarf von bis zu 200.000 m² im Jahr 2016 ergibt sich somit ein Defizit, welches sich zum einen in einer sehr niedrigen Leerstandquote von nur noch 6 % äußert, zum anderen auch einen Anstieg der Mietkosten für ein Büro in Wien nach sich ziehen wird. Bis ins Jahr 2018 werden die Mietkosten pro m² um bis zu 15 % ansteigen.
Im Laufe des Jahres 2018 werden sehr viele Bauprojekte mit neuen Büros zum Erstbezug fertiggestellt, diese sorgen auch dafür, dass sich der Immobilienmarkt wieder entspannen wird. Auch im Jahr zuvor sorgt eine Reihe neugeschaffener Büros (mehr als im Vergleich dazu 2016) für eine vorübergehende Stabilisierung des Marktes in Wien. Wer jetzt noch auf der Suche nach einem Büro in Wien ist, sollte schnell handeln oder die neuen Immobilien abwarten.
Der Standort bestimmt den Preis
Natürlich bestimmt auch in Wien, oder speziell in einer eher hochpreisigen Großstadt wie Wien, der Standort den Preis je m². Das bedeutet, dass es durchaus exklusive Immobilien mit nahezu unanständigen Mietpreisen gibt, aber auch Objekte, die zu vernünftigen Kosten zu erhältlich sind. Wofür Sie sich entscheiden, ist natürlich einerseits budgetabhängig, andererseits aber auch an Ihre persönlichen Anforderungen an den Standort gebunden.
Die folgenden Faktoren wirken sich meist auch unmittelbar auf den Preis je m² für ein Büro oder Zimmer zur Miete in Wien aus:
- Zentrumsnähe, repräsentativer Standort
- Gute Erreichbarkeit: Auto, Bahn, Bus, U-Bahn
- Ausreichend Parkmöglichkeiten nahe dem Büro
- Gute Infrastruktur in der näheren Umgebung: Lokale, Imbiss, Restaurants, Geschäfte, Supermarkt, Post und Ähnliches
- Größe der Büroräumlichkeiten: Kleines Zimmer ausreichend, Einzelbüro oder doch Großraumbüro
Davon unabhängig gibt es noch weitere Faktoren, die für Sie persönlich oder Ihr Unternehmen gelten, diese wirken sich aber nicht zwangsweise auf die Miete aus:
- Büro nahe der eigenen Wohnung
- Büro im Umfeld des eigenen wirtschaftlichen Einzugsgebietes / Kundennähe
- Weitere, unternehmensspezifische Anforderungen an den Standort
Hinzu kommen Mietkautionen und Provisionen für Makler. Diese beiden Kostenpunkte sind mitunter nicht zu unterschätzen.
Büro- und Kostenmagneten – Office Cluster in Wien
Die bisherigen Ausführungen zeigen bereits an, wo in Wien überwiegend Büroräumlichkeiten angeboten und zur Miete freigegeben werden. In erster Linie betrifft dies die Inneren Bezirke – 1010 Wien bis 1090 Wien – aber auch einige Hotspots, die gerade im entstehen sind oder entsprechend ausgebaut werden. Dazu zählen etwa die Bereiche:
- Hauptbahnhof
- Donau City
- Viertel Zwei nahe der Wirtschaftsuniversität am Pratergelände
- Euro Plaza am Bahnhof Meidling
Diese Hotspots werden in der Immobilienbranche auch als The Big Four bezeichnet und geben wohl hinlänglich der Bürostandorte in Wien in Zukunft den Ton an. Somit folgt auch die Hauptstadt einem Trend, der sich Office Cluster nennt. Hierbei konzentriert sich ein Großteil aller Büroflächen innerhalb der Stadt an wenigen Standorten, die sich diesbezüglich als hervorragend geeignet präsentieren bzw. an denen eine dementsprechende Infrastruktur gegeben ist oder geschaffen wird. Als bestes Beispiel gilt für Wien der Bereich rund um den neuen Wiener Hauptbahnhof.
Das aktuelle Preisniveau
Seit dem Jahr 2010 sind die Mieten für Büros kontinuierlich angestiegen, mit einer Ausnahme: Büroimmobilien in durchschnittlicher Lage sind etwas günstiger geworden und liegen aktuell durchschnittlich bei 11,5 € / m². Demgegenüber stehen aber , hier sind die Quadratmeterpreise in den letzten fünf Jahren um mehrere Euro angestiegen und liegen aktuell bei 22 € und 28,5 € / m² als Spitzenwert.
Hier nun aber ein Überblick zu den aktuellen Preisen im Schnitt pro m², unterteilt in mehrere Stadtsektoren und unterschieden nach durchschnittlicher, guter und erstklassiger Lage:
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Diese Tabelle zeigt, was bereits vorher besprochen wurde: Mit Ausnahme der Donau City, die für sich durch einen exklusiven Standort für Immobilien glänzt, befinden sich die hochpreisigen Büros im Zentrum der Stadt Wien. Zu den teuersten Mieten je m² zählt ein Büro in den Bezirken im Stadtzentrum (1010 – 1090 Wien), gefolgt von der Donau City, wo sich das Mietpreisniveau für Büros in etwa 3 – 4 € unterhalb des Höchstwertes befindet.
Einen interessanten Kompromiss aus Preis und Standort bieten die Bereiche rund um den Hauptbahnhof und das Pratergelände. Hier sind im erstklassigen Sektor die Kosten zwar mit 20 € und 18 € im Schnitt doch noch recht hoch, aber wiederum um einiges günstiger als jene für ein Büro im Stadtzentrum. Hinzu kommt, dass hier zukünftig viele Immobilien als Neubau zum Erstbezug entstehen.
Ob Zimmer oder Großraumbüro, am preiswertesten mieten Sie Ihr Büro in den Randbereichen und Bezirken der Stadt Wien – mit durchschnittlich 8 – 16 € / m² Büro ist hier alles möglich. Mit etwas Glück erhalten Sie ein Mietobjekt nahe an zentralen Bezirken zu einem sehr guten Preis.
Quellen:
https://www.bar.at/buero-mieten-wien
https://www.trend.at/wirtschaft/bueros-wien-ausstattung-preis-miete-invest-5129310
https://futurezone.at/digital-life/buero-2-0-coworking-spaces-boomen-in-wien/24.583.884