Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) greift die Bundesregierung erstmals in die freie Mietpreisbildung ein. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes - also bei Altbau-, Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen - dürfen die Mieten 2026 nur um maximal 1 Prozent steigen. Für über 1,2 Millionen Mieterhaushalte in Österreich bedeutet das eine spürbare Entlastung.
- Vollanwendungsbereich MRG: Maximal 1% Mieterhöhung 2026, 2% im Jahr 2027
- Ab 2028: Inflation über 3% wird nur zur Hälfte weitergegeben
- Valorisierung nur noch einmal jährlich zum 1. April
- Mindestbefristung steigt von 3 auf 5 Jahre
- Rückforderungszeitraum für überhöhte Mieten: 5 Jahre
- Gilt auch für bestehende Mietverträge
Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) im Detail
Das MieWeG ist das Herzstück der Mietrechtsreform und gilt seit 1. Jänner 2026 für alle Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Die Grundidee: Bei einer Inflation über 3 Prozent wird der darüber liegende Teil nur zur Hälfte an die Mieter weitergegeben.
| Anwendungsbereich | Erhöhung 2026 | Erhöhung 2027 | Ab 2028 |
|---|---|---|---|
| Vollanwendung MRG (Altbau, Gemeinde, Genossenschaften) | Max. 1% | Max. 2% | 3% + Hälfte darüber |
| Teilanwendung MRG (Neubauten ab 1945) | 3% + Hälfte darüber | 3% + Hälfte darüber | 3% + Hälfte darüber |
| Richtwertmieten | Max. 1% | Max. 2% | 3% + Hälfte darüber |
| Kategoriemieten | Max. 1% | Max. 2% | 3% + Hälfte darüber |
Einheitlicher Valorisierungstermin am 1. April
Eine wesentliche Änderung betrifft den Zeitpunkt der Mietanpassungen: Künftig erfolgen alle Valorisierungen - ob vertraglich vereinbart oder gesetzlich vorgesehen - einheitlich am 1. April eines jeden Jahres. Bisher konnten Vermieter je nach Vertragsgestaltung zu unterschiedlichen Zeitpunkten erhöhen.
Notieren Sie sich den 1. April als wichtigen Stichtag. Eine Mieterhöhung zu einem anderen Zeitpunkt ist nach dem neuen Gesetz nicht mehr zulässig. Bei Fragen können Sie sich an die Arbeiterkammer wenden.
So funktioniert die Deckelung bei hoher Inflation
Das MieWeG führt einen Abfederungsmechanismus ein: Bei einer Jahresinflation über 3 Prozent wird nur die Hälfte des darüber liegenden Teils auf die Miete aufgeschlagen. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht dies:
- Inflation: 5%
- Bis 3%: Voll anrechenbar = 3%
- Über 3% (also 2%): Nur zur Hälfte = 1%
- Zulässige Mieterhöhung: 3% + 1% = 4%
Ohne die Deckelung hätte der Vermieter die vollen 5 Prozent weitergeben können. Bei einer Monatsmiete von 1.000 Euro bedeutet das eine Ersparnis von 10 Euro monatlich - also 120 Euro im Jahr.
Mindestbefristung steigt auf 5 Jahre
Eine weitere wichtige Neuerung: Die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG wird von bisher 3 auf 5 Jahre angehoben. Das gilt nicht nur für neue Verträge, sondern auch für Verlängerungen bestehender Mietverhältnisse.
Wenn ein befristeter Mietvertrag ausläuft und stillschweigend fortgesetzt wird, verlängert sich das Mietverhältnis künftig automatisch um 5 Jahre. Planen Sie rechtzeitig, ob Sie verlängern oder kündigen möchten.
Rückforderung bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln
Das 5. MILG regelt auch den Umgang mit unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen. Für Altverträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden, gilt:
- Rückforderungszeitraum: Maximal 5 Jahre
- Verjährungsfrist: 3 Jahre ab Kenntnis der Unwirksamkeit
- Ausnahme: Bei missbräuchlichen Klauseln im Sinne der EU-Klauselrichtlinie gelten längere Fristen
Diese Regelung schafft Rechtssicherheit für beide Seiten und beendet eine jahrelange Unsicherheit nach mehreren OGH-Entscheidungen zu Wertsicherungsklauseln.
Welche Mietverhältnisse sind betroffen?
| Wohnungstyp | MieWeG anwendbar? |
|---|---|
| Altbauwohnungen (vor 1945) | Ja - strengste Deckelung |
| Gemeindewohnungen | Ja - strengste Deckelung |
| Genossenschaftswohnungen | Ja - strengste Deckelung |
| Neubauten (ab 1945) | Ja - Inflationsabfederung |
| Dachgeschoßwohnungen | Ja - Inflationsabfederung |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | Nein |
| Dienst- und Freizeitwohnungen | Nein |
Mindestrücklage steigt ebenfalls
Parallel zur Mietpreisbremse erhöht sich auch die gesetzliche Mindestrücklage für Wohnungseigentümer: Von bisher 1,06 Euro auf 1,13 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Diese Rücklage dient der Finanzierung größerer Erhaltungsarbeiten am Gebäude.
Was das Gesetz nicht regelt
Die Mietpreisbremse greift nicht in die ursprüngliche Festsetzung des Mietzinses ein. Vermieter am freien Markt können weiterhin den Hauptmietzins bei Neuvermietungen frei festlegen. Das MieWeG beschränkt nur die Wertsicherungsanpassung bestehender Mieten - nicht die Höhe bei Vertragsabschluss.
Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung. Für individuelle Fragen zu Ihrem Mietvertrag wenden Sie sich an die Mietervereinigung oder einen Rechtsanwalt.