Beim Kauf einer Wohnung um 350.000 Euro sind 12.250 Euro Grunderwerbsteuer fällig, dazu 3.850 Euro für die Eintragung ins Grundbuch. Übergeben die Eltern dieselbe Wohnung mit einem Grundstückswert von 350.000 Euro an ein Kind, sinkt die Steuer auf 3.250 Euro. Der Unterschied liegt nicht am Objekt, sondern daran, ob der Erwerb als entgeltlich gilt, und diese Grenze zieht das Gesetz bei 70 Prozent.
3,5 Prozent, und wann deutlich weniger
Der Normalsatz beträgt 3,5 Prozent der Gegenleistung, beim üblichen Kauf also des Kaufpreises, mindestens aber vom Grundstückswert. Bei unentgeltlichen Erwerben und bei Erwerben im Familienverband gilt stattdessen ein Stufentarif, berechnet vom Grundstückswert.
| Anteil des Grundstückswerts | Steuersatz |
|---|---|
| die ersten 250.000 Euro | 0,5 Prozent |
| die nächsten 150.000 Euro | 2 Prozent |
| alles über 400.000 Euro | 3,5 Prozent |
Bei einem Grundstückswert von 350.000 Euro ergibt das 1.250 Euro für die erste Stufe und 2.000 Euro für die zweite, in Summe 3.250 Euro. Gegenüber den 12.250 Euro beim Kauf am freien Markt ist das ein Viertel. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke werden im Familienverband gesondert behandelt, dort ist der Einheitswert die Bemessungsgrundlage.
Die 70-Prozent-Regel entscheidet
Ob ein Erwerb entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich ist, hängt laut Finanzministerium am Verhältnis der Gegenleistung zum Grundstückswert:
| Gegenleistung | Einstufung | Besteuerung |
|---|---|---|
| mehr als 70 Prozent des Grundstückswerts | entgeltlich | 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert |
| mehr als 30 bis 70 Prozent | teilentgeltlich | der entgeltliche Teil mit 3,5 Prozent, der unentgeltliche mit Stufentarif |
| höchstens 30 Prozent | unentgeltlich | Stufentarif |
Innerhalb des Familienverbandes gilt der Erwerb stets als unentgeltlich, dort greift der Stufentarif unabhängig von der Gegenleistung. Die 70-Prozent-Regel wird deshalb außerhalb der Familie wichtig: Wer etwa vom Onkel eine Wohnung gegen Übernahme eines Restkredits bekommt, sollte vorher rechnen, wie hoch dieser Kredit im Verhältnis zum Grundstückswert ist. Liegt er knapp über der 70-Prozent-Marke, kippt die gesamte Bemessung auf den Normalsatz.
Wer zum Familienverband zählt
Zum begünstigten Kreis gehören Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte in gerader Linie, also Eltern, Kinder, Enkel und Großeltern, dazu Stief-, Wahl- und Schwiegerkinder sowie Geschwister, Nichten und Neffen. Onkel, Tanten und Cousins zählen nicht dazu, dort gilt der Normalsatz.
Was neben der Steuer anfällt
Die Grunderwerbsteuer ist nur der größere von zwei Fixposten. Für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch kommt eine Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises dazu, für die Eintragung eines Pfandrechts weitere 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts. Dazu kommt eine Eingabengebühr, die seit 1. August 2026 bei elektronischer Einbringung 61 Euro beträgt; das ist der Normalfall, weil Notare und Rechtsanwälte elektronisch einbringen.
| Position | Bemessung | Beispiel: Kauf 350.000 Euro, Kredit 250.000 Euro |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 Prozent des Kaufpreises | 12.250 Euro |
| Grundbuchseintragung Eigentum | 1,1 Prozent des Kaufpreises | 3.850 Euro |
| Grundbuchseintragung Pfandrecht | 1,2 Prozent des Pfandrechts | 3.000 Euro |
| Eingabengebühr | fix, elektronisch | 61 Euro |
| Summe der staatlichen Nebenkosten | 19.161 Euro | |
Vertragserrichtung, Treuhandabwicklung und eine allfällige Maklerprovision kommen obendrauf. Wer die Finanzierung plant, sollte diese Nebenkosten von Anfang an mit einrechnen; worauf es dabei ankommt, steht im Beitrag zur günstigen Baufinanzierung. Wie hoch die Maklerprovision beim Kauf höchstens sein darf, ist gesetzlich gedeckelt; das Bestellerprinzip gilt dagegen nur bei der Wohnungsmiete.
Anteilsvereinigung: 75 statt 95 Prozent
Wer Immobilien in einer Gesellschaft hält, ist seit 1. Juli 2025 mit verschärften Regeln konfrontiert. Die maßgebliche Beteiligungsschwelle für eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung sank laut Wirtschaftskammer von 95 auf 75 Prozent, und bei Immobiliengesellschaften stieg der Satz von 0,5 auf 3,5 Prozent des Verkehrswerts. Die Gestaltung, größere Liegenschaften über den Verkauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie selbst zu übertragen, ist damit deutlich teurer geworden.
Fristen und Abwicklung
Im Normalfall übernimmt der Notar oder Rechtsanwalt die Selbstberechnung und führt die Steuer ab. Andernfalls ist eine Abgabenerklärung spätestens bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Steuerschuld einzureichen. Erwerbe mit einer Bemessungsgrundlage bis 1.100 Euro bleiben steuerfrei.
Wer später wieder verkauft, sollte die zweite Immobiliensteuer im Blick behalten: Die Immobilienertragsteuer trifft den Gewinn aus dem Verkauf und folgt völlig anderen Regeln als die Grunderwerbsteuer beim Kauf.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
3,5 Prozent der Gegenleistung, beim Kauf also des Kaufpreises. Bei unentgeltlichen Erwerben und im Familienverband gilt ein Stufentarif von 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent darüber.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Steuerschuldner sind grundsätzlich beide Vertragsteile, vertraglich wird sie aber praktisch immer dem Käufer überbunden. Abgeführt wird sie meist durch den Parteienvertreter im Wege der Selbstberechnung.
Was ist der Grundstückswert?
Ein eigens ermittelter Wert, der bei unentgeltlichen Erwerben und im Familienverband als Bemessungsgrundlage dient. Er wird über das Pauschalwertmodell, einen Immobilienpreisspiegel oder ein Gutachten festgestellt und ist nicht mit dem Einheitswert oder dem Kaufpreis gleichzusetzen.
Fällt bei Schenkung und Erbschaft Grunderwerbsteuer an?
Ja. Beide sind unentgeltliche Erwerbe und werden mit dem Stufentarif vom Grundstückswert besteuert. Eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer gibt es daneben nicht.
Was kostet die Eintragung ins Grundbuch?
1,1 Prozent des Kaufpreises für das Eigentumsrecht und 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts, wenn ein Kredit besichert wird, dazu 61 Euro Eingabengebühr bei elektronischer Einbringung.
Bis wann muss die Steuer gemeldet werden?
Bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Steuerschuld, sofern keine Selbstberechnung durch Notar oder Rechtsanwalt erfolgt.
Stand: Oktober 2026