Auf den Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf fallen 30 Prozent Steuer an. Wer die Wohnung allerdings vor April 2002 gekauft hat, zahlt bei einem Verkauf bis Ende 2026 effektiv nur 4,2 Prozent vom Verkaufserlös, ab 1. Jänner 2027 sind es 6 Prozent. Und wer Grund verkauft, der nach dem 31. Dezember 2024 in Bauland umgewidmet wurde, landet beim Grundanteil bei rund 39 Prozent des Gewinns.
Neuvermögen und Altvermögen: zwei völlig verschiedene Rechnungen
Seit 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen der Immobilienertragsteuer, anfangs mit 25 Prozent, seit 2016 mit einem Sondersteuersatz von 30 Prozent. Wie die Bemessungsgrundlage ermittelt wird, hängt am Anschaffungsdatum.
| Neuvermögen | Altvermögen | |
|---|---|---|
| Angeschafft | ab 1. April 2002 | vor 1. April 2002 |
| Bemessungsgrundlage | Verkaufserlös minus tatsächliche Anschaffungskosten | pauschal 14 Prozent des Verkaufserlöses, bei Verkauf ab 2027: 20 Prozent |
| Effektive Belastung | 30 Prozent des Gewinns | 4,2 Prozent des Verkaufserlöses, bei Verkauf ab 2027: 6 Prozent |
| Nachweise nötig | Kaufvertrag, Belege für Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand | keine |
Beim Neuvermögen erhöhen Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen die Anschaffungskosten und senken damit den steuerpflichtigen Gewinn, laufender Instandhaltungsaufwand dagegen nicht. Früher geltend gemachte Abschreibungen und steuerfrei erhaltene Subventionen werden umgekehrt hinzugerechnet.
Beim Altvermögen entfällt die ganze Belegsuche. Für Verkäufe bis 31. Dezember 2026 unterstellt der Gesetzgeber pauschal 86 Prozent Anschaffungskosten, versteuert werden die restlichen 14 Prozent des Erlöses mit 30 Prozent. Das ergibt die bekannten 4,2 Prozent. Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028 sinkt die Pauschale für Verkäufe ab 1. Jänner 2027 auf 80 Prozent: Versteuert werden dann 20 Prozent des Erlöses, effektiv also 6 Prozent. In aller Regel fährt man auch damit noch besser als mit der tatsächlichen Rechnung, für Verkäufe rund um den Jahreswechsel zählt aber jeder Monat.
Umgewidmetes Altvermögen: 18 und ab 2027 21 Prozent
Eine Ausnahme betrifft Altvermögen, das nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb in Bauland umgewidmet wurde. Bei Verkäufen bis Ende 2026 unterstellt die Finanz dort nur 40 Prozent Anschaffungskosten, versteuert werden 60 Prozent des Erlöses, effektiv also 18 Prozent. Ab 1. Jänner 2027 sinkt die Pauschale laut § 30 Einkommensteuergesetz auf 30 Prozent, versteuert werden 70 Prozent des Erlöses, effektiv 21 Prozent. Betroffen ist typischerweise die Wiese am Ortsrand, die irgendwann in den Neunzigerjahren Bauland wurde und jetzt als Baugrund verkauft wird.
Der Umwidmungszuschlag: seit Juli 2025 sind 39 Prozent möglich
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 kam ein Zuschlag dazu, der in vielen älteren Ratgebern noch fehlt. Wird ein Grundstück verkauft, das erstmals nach dem 31. Dezember 2024 in Bauland umgewidmet wurde, erhöht sich der Veräußerungsgewinn, soweit er auf Grund und Boden entfällt, um 30 Prozent. Auf diesen erhöhten Betrag kommt der Steuersatz von 30 Prozent, womit die wirtschaftliche Belastung beim Grundanteil bei rund 39 Prozent des Gewinns liegt; der Gebäudeanteil ist nicht betroffen. Anwendbar ist die Regel laut § 30 Abs. 6a Einkommensteuergesetz auf Veräußerungen ab 1. Juli 2025, für Alt- wie für Neuvermögen.
Eine Grenze ist eingezogen: Einkünfte und Zuschlag zusammen dürfen den Veräußerungserlös nicht übersteigen. Begründet wird der Aufschlag mit dem Wertsprung, den eine Umwidmung auslöst, ohne dass der Eigentümer dafür etwas tun muss.
Hauptwohnsitzbefreiung: zwei Fristen und ein Jahr Toleranz
Die wichtigste Befreiung greift beim eigenen Zuhause. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie entweder ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgegeben werden.
Zwei Details entscheiden häufiger über die Steuerfreiheit als die Fristen selbst. Erstens ist der mitbefreite Grund mit rund 1.000 Quadratmetern begrenzt, der darüber hinausgehende Anteil bleibt steuerpflichtig. Zweitens gibt es eine Toleranzfrist von einem Jahr für den Ein- und Auszug: Wer erst ein paar Monate nach dem Kauf einzieht oder schon vor dem Verkauf auszieht, verliert die Befreiung deshalb nicht.
Herstellerbefreiung: nur das Gebäude, nicht der Grund
Wer ein Gebäude selbst hergestellt hat und dabei das Bauherrenrisiko getragen hat, muss den auf das Gebäude entfallenden Gewinn nicht versteuern. Der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig, und die Befreiung fällt weg, soweit das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften gedient hat, also etwa vermietet war. Selbst hergestellt heißt dabei nicht selbst gemauert: Entscheidend ist, wer wirtschaftlich als Bauherr aufgetreten ist und das Risiko getragen hat, nicht wer den Kübel geschleppt hat.
Was abgezogen werden darf, und was nicht
Hier verrechnen sich die meisten. Abzugsfähig sind nur die Kosten der Mitteilung und der Selbstberechnung durch den Parteienvertreter, also die Gebühr, die Notar oder Rechtsanwalt für die Abwicklung der Steuer verrechnet. Die klassischen Kosten des Verkaufs mindern die Bemessungsgrundlage dagegen nicht. Anders die Nebenkosten des seinerzeitigen Kaufs: Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und eine damals bezahlte Maklerprovision zählen beim Neuvermögen zu den Anschaffungskosten.
| Abzugsfähig | Nicht abzugsfähig |
|---|---|
| Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung | Maklerprovision beim Verkauf |
| bei Neuvermögen: Kaufnebenkosten, Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand (erhöhen die Anschaffungskosten) | Schätzgutachten und Bewertungskosten |
| Inseratkosten und Verkaufsvorbereitung | |
| laufender Instandhaltungsaufwand |
Wer beim Verkauf eine Maklerprovision zahlt, sollte sie also als Kosten der Transaktion rechnen und nicht als Steuerersparnis. Den alten Kaufvertrag samt Grundbuchs- und Steuerbelegen sollte man dagegen heraussuchen, weil die damaligen Nebenkosten den Gewinn senken.
Wer die Steuer abführt und wann sie fällig ist
Im Normalfall berechnet der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag abwickelt, die Steuer selbst und führt sie ab. Fällig ist sie am 15. des zweitfolgenden Monats nach dem Zufluss des Kaufpreises. Wird keine Selbstberechnung vorgenommen, ist zum selben Termin eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30 Prozent zu leisten, die Meldung erfolgt dann über die Steuererklärung.
Wer insgesamt wenig verdient, kann in die Regelbesteuerung optieren und den Gewinn statt mit 30 Prozent mit dem eigenen Tarifsteuersatz versteuern. Das lohnt sich, wenn dieser unter 30 Prozent liegt, betrifft also vor allem Jahre mit geringem sonstigen Einkommen.
Zwei Rechenbeispiele
Neuvermögen: Eine Eigentumswohnung, 2015 um 240.000 Euro gekauft und als Zweitwohnung genutzt, wird um 330.000 Euro verkauft. Beim Kauf fielen 8.400 Euro Grunderwerbsteuer und 2.640 Euro Eintragungsgebühr an, die Anschaffungskosten liegen damit bei 251.040 Euro. Der Gewinn beträgt 78.960 Euro, abzüglich 300 Euro für die Selbstberechnung bleiben 78.660 Euro. Die Steuer liegt bei 23.598 Euro. Ohne die Kaufnebenkosten wären es gut 3.300 Euro mehr. Die Maklerprovision für den Verkauf ändert daran nichts, sie schmälert nur den Erlös in der eigenen Kasse. Für Neuvermögen bleibt die Rechnung 2027 gleich.
Altvermögen: Ein 1995 gekauftes Haus wird um 400.000 Euro verkauft und war nie Hauptwohnsitz. Bei einem Verkauf im Jahr 2026 ergibt die pauschale Rechnung 14 Prozent von 400.000 Euro, also 56.000 Euro Bemessungsgrundlage, darauf 30 Prozent: 16.800 Euro. Wird erst 2027 verkauft, sind es 20 Prozent, also 80.000 Euro Bemessungsgrundlage und 24.000 Euro Steuer. Die tatsächlichen Anschaffungskosten spielen in beiden Fällen keine Rolle, Belege aus den Neunzigerjahren braucht niemand zu suchen.
Wie sich der Verkaufspreis realistisch einschätzen lässt, steht im Beitrag zur Immobilienbewertung; für vermietete Objekte lohnt zusätzlich der Blick auf die Steuerfragen bei Anlegerwohnungen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?
30 Prozent des Veräußerungsgewinns. Bei Altvermögen, also Anschaffung vor dem 1. April 2002, werden bei Verkäufen bis Ende 2026 pauschal 14 Prozent des Erlöses als Gewinn angesetzt, was effektiv 4,2 Prozent ergibt. Bei Verkäufen ab 1. Jänner 2027 sind es 20 Prozent, effektiv 6 Prozent.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Bei der Hauptwohnsitzbefreiung nach zwei durchgehenden Jahren ab Anschaffung oder fünf Jahren innerhalb der letzten zehn, jeweils mit Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Dazu kommt die Herstellerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude, die aber nur den Gebäudeanteil erfasst.
Was ist der Umwidmungszuschlag?
Wird ein Grundstück verkauft, das erstmals nach dem 31. Dezember 2024 in Bauland umgewidmet wurde, erhöht sich der Veräußerungsgewinn aus Grund und Boden um 30 Prozent. Die wirtschaftliche Belastung steigt damit beim Grundanteil auf rund 39 Prozent. Die Regel gilt für Veräußerungen ab 1. Juli 2025.
Kann ich die Maklerprovision abziehen?
Die Provision für den Verkauf nicht. Abzugsfähig sind nur die Kosten der Mitteilung und der Selbstberechnung, Maklerprovision, Schätzgutachten und Inseratkosten des Verkaufs mindern die Bemessungsgrundlage nicht. Eine beim Kauf bezahlte Maklerprovision erhöht beim Neuvermögen dagegen die Anschaffungskosten.
Wer führt die Steuer ab?
In der Regel der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag abwickelt, im Wege der Selbstberechnung. Fällig ist sie am 15. des zweitfolgenden Monats nach Zufluss des Kaufpreises.
Zahle ich auch bei Erbschaft oder Schenkung?
Der Übergang selbst löst keine Immobilienertragsteuer aus. Beim späteren Verkauf zählt allerdings das Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers, wodurch geerbte Objekte häufig als Altvermögen gelten.
Stand: Oktober 2026